Quels sont les prix moyens de l’immobilier en Suisse ?

Prix immobilier Suisse en 2026 : les chiffres clés

Le prix médian des appartements atteint CHF 8’315 par mètre carré, tandis que les maisons individuelles se négocient autour de CHF 7’710. L’écart peut surprendre : les appartements coûtent plus cher au m² parce qu’ils se concentrent dans les centres urbains où la demande explose. Selon l’indice OFS des prix immobiliers, ces moyennes nationales cachent des variations cantonales considérables.

Dans mon analyse quotidienne des transactions romandes, je constate que beaucoup de propriétaires confondent prix moyen et prix médian. Cette confusion génère des attentes irréalistes, avec un écart typique de 8-15% par rapport à la valeur effective. Le prix moyen est tiré vers le haut par les biens d’exception. Le prix médian reflète mieux la réalité du marché pour un bien standard.

Franchement, les moyennes sont utiles pour situer un ordre de grandeur. Mais votre bien a ses spécificités : étage, orientation, rénovations récentes, proximité des transports. Ces facteurs font varier le prix de 15 à 30% par rapport à la moyenne cantonale.

Combien coûte un bien immobilier par canton suisse ?

Les disparités entre cantons suisses sont spectaculaires. Genève affiche des prix 2,5 fois supérieurs à ceux du Jura. Cette carte des prix reflète directement l’attractivité économique, la fiscalité locale et la densité de population. Le récapitulatif ci-dessous présente les 13 principaux cantons avec leur prix médian par type de bien et les tendances récentes.

Prix au m² des appartements par canton

Les cantons romands et zurichois dominent le classement des prix. Genève culmine à CHF 13’209/m², suivi par Zurich à CHF 11’461/m². Selon les données BCV prix immobilier Vaud 2025, le canton de Vaud affiche une hausse de 5,3% sur les villas à Lausanne, la plus forte progression vaudoise.

Prix au m² des maisons par canton

Les maisons individuelles suivent une logique légèrement différente. Le prix au m² est généralement inférieur aux appartements, mais le budget total grimpe avec la surface. Une villa de 180 m² dans le canton de Vaud représente un investissement d’environ CHF 1’400’000. Les cantons alpins comme le Valais offrent des opportunités plus accessibles, autour de CHF 6’500/m².

Je recommande toujours de regarder au-delà du prix affiché. Les frais de notaire varient entre 3% et 5% selon les cantons. Les droits de mutation diffèrent également : comptez environ 3% à Genève, contre 1,5% dans le canton de Vaud. Ces coûts annexes représentent facilement CHF 30’000 à CHF 60’000 sur une transaction standard.

RealAdvisor : estimer votre bien en 3 minutes grâce à l’IA

Les moyennes cantonales vous donnent une tendance, mais chaque bien est unique. Pour passer de l’information générale à une estimation personnalisée de votre appartement ou maison, RealAdvisor propose un outil d’estimation basé sur l’intelligence artificielle.

L’algorithme RealAdvisor analyse les transactions récentes comparables, la localisation précise jusqu’au niveau de la rue, les caractéristiques du bien (surface, nombre de pièces, étage, vue) et les tendances du marché local. En trois minutes, vous obtenez une fourchette de prix basée sur des données réelles du marché suisse. Si vous souhaitez approfondir la méthodologie, consultez notre guide sur comment estimer la valeur de votre bien sans expertise professionnelle.

L’outil ne remplace pas l’expertise d’un agent immobilier pour une vente, mais il vous donne un point de départ fiable pour négocier ou décider de vous lancer.

Évolution des prix immobiliers suisses : 25 ans de hausse

Le marché immobilier suisse a connu une trajectoire quasi ininterrompue de hausse depuis l’an 2000. Les appartements ont progressé de +104.8% sur 25 ans, soit un doublement de valeur. Les maisons affichent +89.1% sur la même période. Ces chiffres intègrent les corrections ponctuelles, notamment après la crise financière de 2008.

• 2000
  Indice base 100 pour appartements et maisons
• 2008
  Correction temporaire post-crise financière (-5%)
• 2015
  Reprise soutenue avec taux négatifs BNS
• 2026
  Appartements +104.8%, Maisons +89.1% vs 2000

Selon l’étude Wüest Partner sur l’impact de la BNS, le taux directeur à 0% depuis juin 2025 continue de soutenir la demande. Les hypothèques SARON restent attractives, ce qui maintient la pression sur les prix. Sur les estimations réalisées ces derniers mois, l’écart médian entre estimation IA et prix de vente final se situe généralement sous la barre des 5% pour les biens standards.

Pour aller au-delà de l’estimation et préparer votre projet d’achat, vous pouvez consulter notre guide sur la simulation de crédit immobilier et évaluer votre capacité d’emprunt.

Vos questions sur les prix de l’immobilier suisse

Les questions que je reçois le plus souvent concernent la fiabilité des données et les spécificités locales. Voici les réponses aux interrogations les plus fréquentes, basées sur mon analyse quotidienne du marché suisse.

Selon l’analyse PwC sur les perspectives immobilières 2025-2026, la production de logements devrait augmenter de 3,8% en 2025 puis 3,0% en 2026. Cette offre nouvelle pourrait modérer légèrement la hausse des prix dans certains cantons.

Et maintenant ?

Les moyennes vous donnent un cadre. Votre bien mérite une estimation personnalisée. Si vous ne devez retenir qu’une chose : le prix au m² de votre canton n’est qu’un point de départ. Les caractéristiques spécifiques de votre appartement ou maison font toute la différence.